田んぼや畑に家を建てる！計画前に確認すべき４つのポイントとは？
みなさん、こんにちは。富山の注文住宅メーカー セキホームの前田です。
「親が持っている田んぼや畑を利用して、家を建てたい！」
「田んぼや畑が余っているから子供にその土地をプレゼントしたい！」
こんな思いを持たれている方は多いのではないでしょうか？
特に富山県は使われていない田んぼや畑も多いですよね。
しかし、田んぼや畑に家を建てるためには「確認しなければならない４つのポイント」があります。
この確認をせずに計画を進めてしまうと、後々お家を建てる際に非常にややこしくなってしまいます。。。
今回は田んぼや畑に家を建てる際に確認すべき、ポイントを分かりやすく解説させていただきます。
田んぼに建てても大丈夫？
そもそも田んぼに家を建てるか迷われているお客様に「田んぼに家を立てても地盤の心配は無いの？」と質問されることが非常に多いです。
結論から申し上げますと「造成工事・地盤調査・地盤改良工事」をきちんと行えば全く問題ありません。
田んぼの造成工事(埋め立て)は、セキホームが信頼する専門業者が工事します。そして、業者が工事した後も必ず工事着工前にセキホームで地盤のチェックを行います。
セキホームでは今まで５０棟以上も田んぼだった土地に家を建てて来ましたが、地盤が原因によるトラブルは一度も起こっていません。
確認すべき４つのポイント
それでは、田んぼや畑に家を建てるために「確認すべき４つのポイント」を順番にご紹介します。
こちらを読めば、やるべきことが明確になりますよ！
宅地転用の確認
まず、土地には地目というものが存在します。
地目とは土地の用途による区分のことで、登記事項にその土地の地目が記されています。田んぼに家を建てるためには農地（農作を目的とする）として登録されている土地を宅地（住宅を建てることを目的とする）として登録し直す必要があります。
このことを「農地転用」と言います。
基本的には地元の農業委員会へ申請を提出し、許可が下りる農地であれば申請をしてから1〜2ヶ月で許可がおります。農地の種類によっても申請内容が異なり、どの程度の時間がかかるのかもまちまちです。
農業振興地域内の農地であれば、農振除外という手続きが必要になるので半年〜1年以上かかることもあります。また、富山県内では富山市・射水市・高岡市エリアにある市街化区域内であれば農地を転用する際の許可は不要で、届出を出すだけで申請が完了する場合もございます。
また、市街化調整区域に指定する前から所有している土地でかつその親族で、かつ近くに５０戸以上の建物が有れば特別に家を建てる事を許可する制度も有るので注意が必要です。
とにかく細かな調査が多いので、申請は行政書士の方と行うのが得策です。
インフラ整備の確認
続いてはインフラ整備です。
周囲に家が建っていない場所には水道、排水経路、電気すべてのインフラが整っていないことがほとんどです。水道、排水経路、電気が引込可能な土地なのかを市町村役場で調べる必要があります。
電気の引き込み工事は電力会社の負担で引いてくれる可能性も有ります。
お近くの電力会社に問い合わせて下さい。
また上下水道の引き込み工事では数十万～百万円ほどの費用が発生する場合があります。
予め工事業者に見積もりをとって、費用感を把握しておくのが得策です！
ローンの確認
住宅ローンをご利用される場合には、この土地は銀行が融資をしてくれる土地かどうかを事前に確認する必要があります。※市街化調整区域などは、思ったように融資を受けられない場合もあるのです。敷地の内容が分かる資料を持ち、融資を受けようとしている銀行で確認しましょう。
住宅ローンの審査の際、銀行はその不動産が担保としての価値があるかを判断するので、農地転用する土地は慎重に扱われることが多いです。しかし、大きく宅地開発された地域の農地であれば、宅地として価値のある担保と考えてもらえるので、審査も通りやすいと言われています。
※市街化調整区域…開発行為・都市施設の整備は原則として行われず、新たに建築物を建てたりすることを極力抑える地域。
接道義務の確認
次に建築基準法の接道義務は果たせるかを確認して下さい。
建築基準法では住宅を建築する場合、幅４ｍ以上の公道に２ｍ以上敷地が直接、接していなければなりません。
つまり、道路から家の敷地へ他人の土地を通らずに進入できなければならないのです。こちらの条件を満たせないと、所有地であろうと住宅の建築が難しくなります。
まとめ
今回は「田んぼや畑に家を建てるための４つのポイント」についてご紹介しました。
詳しく説明は致しましたが、実際のところ難しい法令や規定により混乱されてしまうお客様が非常に多いです。。。
セキホームでは行政書士・司法書士・家屋調査士のご紹介から、書類の書き方の指南まで農地転用をフルサポートさせていただきます。
分からないことは１人で悩まず、是非セキホームへご相談下さい。
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